Ceny mieszkań 2026: ile kosztuje metr w 12 największych miastach

Redakcja indekscen.pl · opublikowano 30 września 2026 · ceny według indeksu z 30 września 2026

Mediana ceny metra kwadratowego mieszkania w Polsce wynosi 9200 zł/m² (+6,9% rok do roku), a typowe mieszkanie kosztuje 470 000 zł. W Warszawie metr to 15 643 zł/m², w Krakowie 14 966 zł/m², w Łodzi 9239 zł/m².

Ceny mieszkań w ogłoszeniach mówią, ile chcą sprzedający. My pokazujemy, ile naprawdę zapłacili kupujący: mediany z aktów notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości, za 12 miesięcy do luty 2026. Poniżej zestawienie dla największych miast i całej Polski.

Ile kosztuje metr mieszkania w największych miastach?

Ceny transakcyjne z aktów notarialnych (Rejestr Cen Nieruchomości), 12 miesięcy do luty 2026.

W tabeli jest dwanaście największych miast, dla których mamy dane z rejestru. Brakuje Bydgoszczy: w danych, które dziś publikujemy, nie ma dla niej transakcji, więc zamiast niej pokazujemy Częstochowę. Przy Łodzi nie podajemy zmiany rok do roku, bo dane z wcześniejszego okresu nie pozwalają na rzetelne porównanie.

Rozpiętość jest duża. Metr w Warszawie (15 643 zł/m²) i Krakowie (14 966 zł/m²) kosztuje wyraźnie więcej niż w Łodzi (9239 zł/m²), Katowicach (9918 zł/m²) czy Białymstoku (9844 zł/m²). Trójmiasto nie jest jednolite: Gdańsk to 12 671 zł/m², Gdynia 11 844 zł/m². Mediana dla całej Polski (9200 zł/m²) jest niższa niż w większości dużych miast w tabeli, bo obejmuje też mniejsze miejscowości.

Pełny ranking miejscowości znajdziesz w rankingu miast według cen mieszkań, a szczegóły każdego miasta, z dzielnicami i liczbą pokoi, na jego stronie, na przykład ceny mieszkań w Warszawie, w Krakowie czy w Łodzi.

Gdzie mieszkania drożeją najszybciej?

Zmiana rok do roku to porównanie mediany z ostatnich 12 miesięcy z medianą z 12 miesięcy wcześniejszych. W całej Polsce wynosi +6,9%. W dużych miastach obraz jest zróżnicowany (kolumna „Rok do roku” w tabeli wyżej):

• Warszawa: +6,5%, Kraków: +4,7%, Wrocław: +2,8%, Poznań: +1,7%.
• Gdańsk: +2,1%, Gdynia: -2%, Szczecin: +6,6%, Katowice: +3,1%.
• Lublin: +1,8%, Białystok: +2,5%, Częstochowa: +0,2%.

Warto zwrócić uwagę na jedną rzecz: w obecnych danych mediana dla całego kraju rośnie szybciej niż w wielu dużych miastach. To znaczy, że drożeją także mniejsze miejscowości, a różnica między metropoliami a resztą kraju przestaje się powiększać. W obecnym zestawieniu są też duże miasta, w których ceny w ostatnim roku niemal stoją w miejscu albo lekko spadają; kupujący mają tam więcej miejsca na negocjacje.

Mediana roczna wygładza skoki, ale reaguje z opóźnieniem. Jeśli chcesz wiedzieć, czy trend się odwraca, zajrzyj do analizy czy mieszkania stanieją i do raportów cen mieszkań, gdzie pokazujemy dane miesiąc po miesiącu.

Ile kosztuje typowe mieszkanie w dużym mieście?

Cena za metr to jedno, ale kupujący myśli o całej kwocie. Typowe mieszkanie (środkowa cena transakcji) kosztuje w Polsce 470 000 zł. W dużych miastach:

Miasto	Typowe mieszkanie	Metr kwadratowy
Warszawa	755 146 zł	15 643 zł/m²
Kraków	720 000 zł	14 966 zł/m²
Wrocław	648 585 zł	12 789 zł/m²
Gdańsk	640 000 zł	12 671 zł/m²
Poznań	560 810 zł	11 510 zł/m²
Szczecin	500 000 zł	10 770 zł/m²
Łódź	399 000 zł	9239 zł/m²
Polska	470 000 zł	9200 zł/m²

Różnica między kolumnami to w praktyce metraż: typowe mieszkanie to środkowa cena transakcji, a nie cena metra razy stały metraż. W miastach, w których sprzedaje się więcej kawalerek, typowa cena może być relatywnie niska mimo drogiego metra, i odwrotnie. Dlatego przy planowaniu budżetu patrz na obie kolumny. Więcej o tym, co wpływa na cenę konkretnego lokalu, piszemy na stronie ile kosztuje mieszkanie.

Gdzie kupuje się najwięcej mieszkań?

Cena to nie wszystko: liczy się też, jak łatwo będzie mieszkanie kiedyś sprzedać. Dobrą miarą płynności rynku jest liczba transakcji. W ciągu ostatnich 12 miesięcy w całej Polsce zawarto 200 292 aktów sprzedaży mieszkań. W Warszawie było ich 27 727, w Krakowie 13 498, w Gdańsku 10 538, a w Lublinie 2394.

Na dużym rynku łatwiej o porównanie ofert i szybszą sprzedaż, a mediana jest stabilniejsza, bo pojedyncze drogie transakcje mniej ją przesuwają. W mniejszych miastach, z kilkoma tysiącami transakcji rocznie lub mniej, cena konkretnego mieszkania może mocniej odbiegać od mediany, więc warto sprawdzić ceny w dzielnicy albo na osiedlu, a nie tylko w całym mieście.

Czy dom albo działka to tańsza alternatywa?

Mediana ceny domu z działką w Polsce to 620 000 zł, a zmiana rok do roku wynosi +8,5%. Dom kupuje się jednak najczęściej poza dużym miastem, więc porównanie z typową ceną mieszkania (470 000 zł) trzeba czytać ostrożnie: to zwykle inna lokalizacja, większa powierzchnia i wyższe koszty utrzymania, na przykład ogrzewania i dojazdów.

Kto chce budować, płaci za działkę budowlaną w medianie 130 zł/m² (+2,7% rok do roku), a do tego koszt budowy. Szczegóły są na stronach ceny domów i ceny działek budowlanych.

Jak korzystać z tych danych przy zakupie?

• Porównuj z transakcjami, nie z ogłoszeniami. Cena ofertowa bywa wyższa niż cena w akcie notarialnym. Mediana z rejestru to dobry punkt odniesienia w negocjacjach.
• Patrz na dzielnicę. Mediana miasta łączy centrum i obrzeża. Na stronie miasta sprawdzisz ceny w dzielnicach.
• Rynek pierwotny i wtórny. Mieszkania od dewelopera i z drugiej ręki mają różne mediany, a mieszkanie deweloperskie wymaga jeszcze wykończenia.
• Dolicz koszty transakcji. Notariusz, podatki i opłaty sądowe, a przy mieszkaniu deweloperskim także wykończenie, potrafią dołożyć znaczącą kwotę. Sprawdź, ile kosztuje wykończenie mieszkania pod klucz albo remont mieszkania, a przy starszym budynku rozważ ekspertyzę rzeczoznawcy budowlanego przed podpisaniem umowy.

Ceny mieszkań, domów i działek w tym artykule to mediany cen transakcyjnych z aktów notarialnych (Rejestr Cen Nieruchomości), liczone za 12 miesięcy do luty 2026. Metodę opisujemy na stronie jak liczymy ceny mieszkań.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w 2026 roku?

Mediana z aktów notarialnych dla całej Polski to 9200 zł/m². W Warszawie 15 643 zł/m², w Krakowie 14 966 zł/m², we Wrocławiu 12 789 zł/m², w Gdańsku 12 671 zł/m².

Ile kosztuje typowe mieszkanie w Polsce?

Środkowa cena mieszkania sprzedanego w ostatnich 12 miesiącach to 470 000 zł. W Warszawie typowe mieszkanie kosztuje 755 146 zł, w Łodzi 399 000 zł.

Czy ceny mieszkań nadal rosną?

W skali kraju mediana ceny metra zmieniła się o +6,9% rok do roku. W dużych miastach tempo jest różne: w Warszawie +6,5%, w Poznaniu +1,7%, w Gdyni -2%.

Co jest droższe: mieszkanie czy dom?

Mediana ceny domu z działką w Polsce to 620 000 zł (+8,5% rok do roku), przy typowej cenie mieszkania 470 000 zł. Działka budowlana kosztuje w medianie 130 zł/m².

Znalazłeś błąd? Zgłoś go. Wykonujesz te usługi? Dodaj cennik swojej firmy bezpłatnie.